人生最大の買い物！マイホーム・マンション購入に必要なこと

こんにちわ！

この記事を書いている時のなべちゃんの年齢は28歳で、現在は賃貸マンション暮らしをしていますがゆくゆくはやはりマンションや一戸建てなど自分のものになる不動産を購入したいなと思っています。

また購入時期も結構悩ましいもので、もし購入するのであれば現在賃貸で毎月払っている金額が少しもったいない気もしちゃうんですよね。

もちろんそれなりに大きな買い物になるので実際に購入するまではこつこつと貯金していく必要があるので、今すぐに買うのは難しいですが・・・やはり日本人にとってはマイホームは憧れがありますよね。

ということで今回は実際に購入する際に失敗しないように、どのようにマンションやマイホームを選ぶ必要があるか調べてみました。

この記事を書いた人

なべちゃん

湘南在住の30代。大学を2回中退、5年間のフリーター生活後、正社員になったがブラック企業でうつ病になり2年もたずに退社、その後大手IT企業で5年半正社員をして現在はフリーランスとなり生活中。

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マイホーム購入に向けた事前準備

まずマイホームを購入する際にどの物件にするか、また金額は実際どの程度用意すべきかなど事前に調査しておきましょう。

物件はやはりその後何年も住むことを想定していますので、妥協はしない方がいいです。

また金額についても、いざ購入の際に様々な手数料などがかさんでしまい足りないとか悲しいですよね。

賃貸とマイホームはどちらの方が得！？

賃貸とマイホームの大きな違いは、賃貸でどれだけお金を支払っても自分の所有物(資産)にならないということでしょうか。

マイホームの場合は支払う金額は高いものの、最終的に自分のものになるので、ローンなどを支払い終わっていれば老後も住居は心配せずに過ごすことが出来ます。またその後、子供に譲ることも出来ます。

で、実際の金額について考えると、人のライフスタイルによって大きく変わってきてしまうのが現状です。

例えば転勤など引越しが頻繁に起きる職についている場合は、賃貸の方が迅速な対応ができるので良いでしょう。

ただ例えばずっと賃貸暮らしで月10万円を支払っていた場合、30年間で3,600万＋更新料などでかなり大きな金額が動くので、実際に支払う金額を比べると賃貸もマイホームも同じくらいになるのかなと考えています。

それでいてマイホームの場合は自分の資産にすることが出来るので、僕の場合はマイホームの方がお得なのではないかと考えています。

賃貸とマイホームのメリットとデメリット

一戸建てか新築マンション、中古マンション…どれにすべきか

マイホームと言っても一戸建てだけでなく、現在では色んな種類があると思います。

どれが良いのかというその人の考え方によってきます。

例えば一軒家はマンションと違って音が漏れにくいので、例えば楽器を演奏している方やシアタールームなどを持ちたい方にとっては一軒家の方がストレス無く住めることでしょう。

またマンションの場合は一戸建てと比較すると、窓などが少なくセキュリティの上ではマンションの方が良かったりします。

そのためどの形であってもメリットとデメリットが存在しますので、自分だけでなく周りや家族の意見もしっかりと尊重して選んでいくことが良いでしょう。

一戸建て・マンションの各メリットとデメリット

マイホームの購入資金と住宅ローンについて

賃貸とマイホームの比較で初期費用に大きな差があります。

マイホームの購入資金には、基本的には頭金を支払って住宅ローンを毎月返済していく形になります。

もちろん一括で購入できるのであればそれでも良いのですが、なかなか3,000万や5,000万といったまとまったお金を持ち合わせている方もいないでしょう。

まず頭金ですが、よく言われているのが物件価格の2割程度と言われています。もちろんこれは理想なだけですので、人によって1割や0円の方もいらっしゃるようです。

ただこの2割を目標に例えば3,000万円の物件を購入したいのであれば、2割の600万円をいつまでに貯めるか、そのためには毎月いくら貯金していく必要があるかというのが分かってくると思います。

また諸費用も物件価格の約3%～5%のものが多いようです。

諸費用の項目

• 印紙税
• 適合証明書
• ローン事務手数料
• 抵当権設定費用
• 保証料
• 団体信用生命保険料
• 火災保険料

つまり3,000万円の物件を購入するためには、150万の諸費用と600万円の頭金が必要になるため、初期費用は750万円となります。

3,000万円-750万円=2,250万円が住宅ローンとして借り入れる金額となります。

住宅ローンの種類

住宅ローンにも種類があり、銀行で借り入れる「銀行ローン」と「フラット35」の2種類について紹介します。

銀行ローン

銀行ローンはその名の通り、銀行・信用金庫・住宅ローン専門会社などから借りることの出来るローンになります。

各金融機関ごとに条件が決まっており、例えば年齢や勤続年数、年収、正社員かどうか、また株式に上場している会社に勤めているかなど様々な条件を元に審査されます。

条件がある程度厳しいため、借りられないということもよくあるようです。

詳細に関しては各銀行に直接ご相談に行くのが良いかと思います。

フラット35

フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提供した長期間の住宅ローンです。

特徴としては前述の銀行ローンと比較すると審査が緩く、使用しやすいローンとなっています。

また最長35年まで借りられ、全期間固定金利のため、安定的な収入がある方であれば安心して返済することができます。

物件によってこのフラット35が適応出来るかどうかが決まっているため、もしお好みの物件があったらフラット35に適している条件か確認しておくと良いでしょう。

住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法に関して、2種類があり「元利均等返済」と「元金均等返済」と呼ばれています。

同じ返済期間や金利などの条件で借りたとしても返済の方法で返済額も変わってきます。

元利均等返済

毎月の元金返済額と利息額の合計額が一定になる返済方法になります。

つまり返済額は一定なのですが、その内の利息額が返済が進むに連れて減っていくという仕組みになっています。

毎月の返済額が一定なので家計の管理はとてもしやすいのですが、返済開始当初の元金返済額が少ないためなかなか返済の残高が減っていかないのがデメリットになります。

元金均等返済

毎月の元金返済が一定になり、支払いの際はその時の利息額をプラスして返済していきます。

そのため返済当初は利息額が高いため返済金額も高く、返済が進むに連れて返済額が減っていきます。

メリットとして返済開始当初から返済額が多いため、元利均等返済に比べて総返済額が少なく済みます。

ただし最初の返済額が高いため、家計が圧迫する可能性が考えられます。

一戸建ての購入について

マイホームというとまずは「一戸建て」のイメージが強いですよね。

新築一戸建ての物件の場合、まず土地の取得が必要になります。

親戚などが土地を所有している場合もありますが、今回は建物と土地を合わせて購入する場合について説明しようと思います。

建売住宅の購入と建築条件付き土地の購入の2種類に分かれます。

建売住宅の購入

売主業者がその土地に建築を行い、土地付きの建物として販売している場合です。

つまりすでに建築が進行もしくは完了している建物を購入することになるため、実際の構造という部分を確認することが困難になります。

筋交いや耐力面材の施工などに不安をもつ欠陥住宅の恐れもありますので、購入の際は要チェックする必要があるでしょう。

せっかく高い買い物をするのだから妥協せず、検査会社などに依頼して問題ないことを確認してから、契約しましょう。

ただ検査会社と販売業者がグルになっていることも考えられるようなので、親戚などに不動産関連で働いている方がいましたら一緒に確認してもらえるといいかもしれません。

また最近では建築前の建売住宅も増えてきており、例えばシャッターなどのオプションを付けたり、間取りを変更したりと建築前ならではのカスタマイズが可能になりました。

建築条件付土地の購入

土地の売買契約をする際、一定期間のうちに建築工事請負契約を締結することが条件となる購入方法です。

そのためフリープランで自分の好きなように住宅を決めることが出来るように感じます。

しかしながら制約が多く実際は決められた中で変更していくことしか出来ないようで、建売住宅とあまり変わらないようです。

あくまでも注意していただきたいのは土地を買う際に建築工事の請負契約を結ぶ必要はありません。

つまり住居の建築プランを提出してもらって納得がいかないようであれば、土地の売買契約自体も白紙に戻すことが出来るのが建築条件付土地の購入になります。

土地購入の際に建築の契約まで進めてしまう業者もいるようですので注意しましょう。

一戸建てを購入する際の流れ

1. 物件見学
   様々な情報を元に自分にある物件を探しましょう。
2. 購入申し込み
   気に入った物件が見つかったら購入の申し込みをしましょう。この際申し込みの意思を確認するために申込証拠金を支払う場合があります。
3. 資金計画の確認
   特に諸経費の部分の確認を徹底的に行っておきましょう。媒介手数料がトラブルになる場合が多いため要チェックです。
4. 住宅ローンの事前審査
   購入の申し込み後、契約の締結までの間に住宅ローンの事前審査を行っておきましょう。
5. 重要事項の説明
   購入する物件の法規制に関する事から、設備に関することまでかなり細かい部分の説明を受けます。この際に不明点があったらしっかりと聞いておきましょう。
6. 売買契約の締結
   契約が何よりも一番重要な部分となります。こちら時間が無くても後悔しないためにもしっかりと確認を行いましょう。
7. 住宅ローン申し込み
   事前審査で通っていても本審査で落ちる場合もあるので注意が必要です。もし本審査に落ちてしまった場合は契約自体を解除することができるはずです。

新築マンションの購入について

ポストの中に良く投函されているのが新築マンションのチラシですね。

特に最近は高層マンションなども郊外などで増えてきており、新築マンションならではの魅力がありますよね。

新築マンション購入の際の注意点

購入する際にモデルルームを見学してからの申し込みになると思いますが、なんといってもモデルルームです。

綺麗でとても魅力的に見えると思いますが、実際にそこに建てるわけでは無いので、冷静に考える必要があります。

特に現在はマンションを購入する方も増えてきているので早く申し込まないとという焦りもありますが、マンションは焦って買うものではありませんのでしっかりと実際に建築される場所を確認して、周りの環境なども考慮するようにしましょう。

またその付近のマンション相場も確認しておく必要があります。

角部屋だったり高層階であったり金額に大きな乖離が発生していないか、もし大きく違うようであれば不動産会社に理由の説明を求めたほうが良いでしょう。

新築マンションを購入する流れ

1. モデルルームを見学する
   ポストに投函されているチラシやホームページを元に見学予約して確認しに行きましょう。またその際に資金計画に関しても相談しておきましょう。
2. 購入の申し込み
   申込書の記載と住宅ローンの事前審査を受けておきましょう。
3. 抽選
   申し込みした人数によるが、基本的に抽選によって購入権が決められる。
4. 売買契約の締結
   購入者が集まって契約などの説明会などがある。その後問題なければ契約書の締結を行う。
5. 住宅ローンに申し込む
   事前審査しておいたプランで再度本審査を行う。
6. マンション完成・内覧会
   この際に第三者を呼んで問題がないか確認する場合も多い。
7. 引渡し

中古マンションの購入について

築年数にもよりますが、中古マンションは新築マンションよりかは価格は安い傾向なので、人気も高いです。

中古マンション購入の際の注意点

やはり一番は中古であり築年数がかなり経っている物件も多いです。

床とか壁とかの見える部分だけでなく水周りや耐震なども老朽化している場合があるので、注意が必要です。

耐震に関しては、昭和56年（1981年）以降に建てられた建物は新建築基準に乗っ取って建築されていますので、1つの指標になるかと思います。

また中古車と同様に、中古マンションの場合は売却して新しく中古マンションを購入するような行為も増えてくると思います。

そのためにも今後売却価値が変化しない物件を見つける必要があるでしょう。

中古マンションを購入する流れ

1. 資金計画を確認する
   中古マンションといってもやはり住宅ローンを組むことになりますので、しっかりと頭金などの資金を確認・貯金しておきましょう。
2. 市場価格のチェック
   新築マンションも市場価格のチェックは重要ですが、中古マンションの場合は築年数により減少価値がしっかりと反映されているかどうかを確認しておきたい所です。
3. 物件の見学をする
   現地の見学はもちろん必要ですが、建物だけでなく周りの環境もしっかりと確認しておきましょう。
4. 購入の申し込み
   新築マンションと同様ですが、希望物件が見つかったら購入の申し込みを行いましょう。
5. 住宅ローンの事前審査
   住宅を購入する際は必ず必要といっても過言ではない項目です。
6. 売買契約の締結
   新築とは異なり各個人ごとに契約の内容の確認を進めていきます。特に重要事項説明書の説明は要チェックし、問題なければ手付金を支払い契約の締結を行います。
7. 住宅ローンの申し込み
   事前審査で一度通っていても本審査で落ちる場合もあるので、注意が必要です。
8. 引越し

まとめ

マイホームを購入する際は確認する事項が多くて大変ですが、それだけ高い買い物なのでしっかりと確認しましょう。

• ライフスタイルに合わせた住宅ローンの借り入れ
• 頭金は物件価格の2割程度
• 契約の際は「重要事項説明書」を何度も確認すること

夢のマイホーム購入に向けてまずは貯金から始めることにします！